备受市场关注的消费REITs——华夏中海商业REIT发售结果揭晓。公告显示，华夏中海商业REIT（基金代码：180607）公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍。此次发行累计认购金额近1600亿元（比例配售前），再掀消费REITs发售热潮。 证监会准予华夏中海商业REIT募集的总份额为3亿份，发售价格为5.281元/份。在网下询价和公众发售阶段，基金均获得投资者踊跃认购。 具体看来，华夏中海商业REIT网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创历史新高。且网下投资者中券商、保险、信托、私募云集，足见专业机构投资者对该基金投资价值的认可。根据公告，最终网下投资者有效认购份额为201.895亿份。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为1066.21亿元。基金公众发售部分开售当日就提前结束募集，公众投资者有效认购基金份额数量为97.714亿份，为公众发售初始基金份额数量（0.27亿份）的361.9倍。按照发售价格计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为516亿元。此外，基金初始战略配售基金份额数量为2.1亿份，认购规模为11.09亿元。 综上，华夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总认购金额为1593.3亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模（15.843亿元）的100.5倍。 华夏中海商业REIT获得资金热捧，离不开投资者对其投资价值的深度认可。华夏中海商业REIT是中海、华夏基金、中信证券联合推出的消费REITs。基金首发资产映月湖环宇城是目前消费REITs中，唯一通过收购盘活资产的代表性案例，也是中海“环宇城”系列中成熟运营、经营效率表现优异且具备较好成长性的资产。根据募集规模测算，华夏中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别为4.00%（年化）、4.21%。中海集团拥有“投、融、建、管、退”全周期资产管理能力和行业领先的精细化运营与产品创新实力，并拥有丰富的可扩募资产，为华夏中海商业REIT的长期稳健运营提供了坚实基础。专业的管理团队、成熟的运营体系，加之计划管理人中信证券和基金管理人华夏基金在消费REITs领域的丰富积淀，共同为华夏中海商业REIT未来的稳健运营构筑了专业而坚固的“护城河”。 对于中海而言，映月湖环宇城远不止是“环宇城”产品线的标准之作，它更是其对城市活力焕新、消费体验升级的前瞻性实践。华夏中海商业REIT的成功发行，标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得了关键进展，实现了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环。当前，消费REITs的长期投资价值和资产配置价值持续得到投资者认可，像华夏中海商业REIT这样优质的投资标的，配置价值正日益提升。

今年以来，“股债跷跷板”效应明显。一方面，A股市场持续攀升，上证指数在8月接连突破3600、3700、3800三大关键点位；另一方面，市场整体风险偏好回升下，债券市场承压明显。在此背景下，能较好平衡风险与收益的二级债基受到了越来越多投资者的关注，据Wind数据统计，截至今年二季度末，二级债基总规模已攀升至8077亿元，规模单季劲增385亿元。在此背景下，中欧基金将于今日起正式发行中欧优利债券型证券投资基金（A类：025305，C类：025306），助力投资者把握股债市场的双重投资机遇。感兴趣的投资者可通过中国银行进行认购。 二级债基规模的快速扩张，很大程度上源于其独特的风险收益属性。Wind数据显示，截至今年二季度末，在过去十年中，虽然沪深300指数、上证指数曾多次冲高，但整体波动较大，区间最大回撤分别达-45.60%、-40.24%，对普通投资者而言把握难度较大，反观万得混合债券型二级指数，其最大回撤仅为-6.93%，表现出更优的防御性；另外，过去十年间，万得混合债券型二级指数累计收益率达34.01%，而同期沪深300指数、上证指数收益为负，进一步彰显了二级债基在长期投资中追求“控回撤、稳收益”的配置价值。 值得一提的是，此次发行的中欧优利债券在产品设计上进一步拓展了投资范围，不仅可以投资A股市场，还可以投资港股和股票ETF，这一设计为投资组合提供了更多可投资产，既追求捕捉A股市场的结构性行情，又挖掘港股市场的高股息标的和科技龙头，实现真正意义上的多元分散投资。 据了解，中欧优利债券的拟任基金经理为中欧基金多资产投决会主席黄华。他拥有17年证券从业经验和超8年公募基金管理经验，曾任平安资产管理有限责任公司组合经理、中国平安集团投资管理中心资产负债部组合经理、中国平安财产保险股份有限公司组合投资管理团队负责人。多年在险资的从业经历塑造了他稳健的投资风格，在投资中，黄华尤其重视风险控制和流动性管理，擅长根据负债端性质和客户需求，制定风险预算，定制投资策略。 目前黄华在管最长的中欧双利A与此次发行的中欧优利债券同属低波二级债基产品，截至今年6月末，中欧双利A成立以来涨幅41.77%，优于同期业绩基准涨幅（12.37%）和沪深300指数（-5.62%）。此外，该基金长期受到机构投资者青睐，基金定期报告数据显示，过去五年机构持有份额占比持续保持在80%以上，2025年中报数据显示，这一比例已高达95.98%，体现出机构资金对该基金优异业绩的高度认可。 当然，出色的业绩背后离不开团队的全力支持。作为中欧基金“稳策略”产品矩阵的新成员，中欧优利债券的运作将由中欧多资产及解决方案投研团队全程保驾护航。该团队由25名成员组成，平均金融从业经验超9年，团队成员背景多元化，除了公募背景的基金经理外，还有多人来自保险公司，具备传统大类资产配置的经验；亦有部分成员来自于私募，擅长另类资产和量化策略；此外，还有来自主权基金的成员，熟悉海外的多资产管理模式。该团队通过将运用“工业化”的投资流程，力求以模块化的专业分工实现深度协作，并建立严格的品控机制。这种系统化的投研体系有利于确保投资决策的科学性和可复制性，将为产品运作提供了坚实保障。   数据来源：基金定期报告，截至2025/06/30。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。中欧双利债券A的成立以来涨跌幅41.77%, 同期业绩比较基准12.37%。2020-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为11.52%/2.62%,3.56%/1.5%,-4.38%/-1.78%,1.42%/0.71%,7.28%/6.13%。历任基金经理:蒋雯文20180130-20220701,黄华20170405-管理至今,张跃鹏20161123-20180601。本产品于2020/10修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧康裕混合A的成立以来涨跌幅44.24%, 同期业绩比较基准16.22%。2020-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为10.29%/3.97%,7.06%/1.19%,-3.43%/-2.92%,-1.5%/0.04%,6.12%/6.69%。历任基金经理:李波20250813-管理至今,胡琼予20220812-20240119,蒋雯文20180130-20220701,黄华20170405-管理至今,张跃鹏20170315-20180601。本产品于2020/10修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧琪和灵活配置混合A的成立以来涨跌幅62.81%, 同期业绩比较基准28.45%。2020-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为9.53%/2.75%,6.18%/2.75%,-0.76%/2.75%,0.14%/2.75%,5.56%/2.75%。历任基金经理:刘勇20241224-管理至今,黄华20190116-管理至今,蒋雯文20190116-20220701,王家柱20170504-20190116,张跃鹏20160112-20190116,吴启权20150525-20160617,孙甜20150407-20180321。本产品于2020/10 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧心益稳健6个月混合A的成立以来涨跌幅20.16%, 同期业绩比较基准20.21%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为6.43%/3.39%,-1.63%/-0.18%,0.61%/2.26%,8.14%/9.08%。历任基金经理:黄华20200706-管理至今。本产品于2020/10 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧生益稳健一年混合A的成立以来涨跌幅9.99%, 同期业绩比较基准15.93%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为3.87%/2.57%,-4.78%/-0.18%,0.17%/2.26%,8.1%/9.08%。历任基金经理:黄华20210112-管理至今。本产品于2022/4 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧精益稳健一年持有期混合型的成立以来涨跌幅7.78%, 同期业绩比较基准12.92%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为1.7%/1.61%,-2.39%/-1.42%,0.73%/1.63%,6.03%/9.15%。历任基金经理:黄华20210610-管理至今,华李成20210610-管理至今。本产品于2022/4 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧招益稳健一年持有混合A的成立以来涨跌幅9.24%, 同期业绩比较基准13.89%。2022-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为-1.3%/0.4%,0.01%/2.7%,8.08%/8.69%。历任基金经理:黄华20220105-管理至今。本产品于2022/4 修改投资范围，增加存托凭证为投资标的。详阅法律文件。中欧达益稳健一年混合A的成立以来涨跌幅11.93%, 同期业绩比较基准19.34%。2021-2024年基金涨跌幅和同期基准表现为5%/3.39%,-2.82%/-0.18%,1.25%/2.26%,5.8%/9.08%。历任基金经理:李波20231110-管理至今,黄华20220701-管理至今,洪慧梅20220701-20240110,蒋雯文20201030-20220701。   风险提示：基金有风险，投资须谨慎。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不预示其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。本产品由中欧基金管理有限公司发行与管理，中国银行作为代销机构不承担产品的投资和兑付责任。您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。本基金为债券型基金，其预期收益及预期风险水平高于货币市场基金，但低于混合型基金、股票型基金。本基金可投资于港股通标的股票。除了需要承担与内地证券投资基金类似的市场波动风险等一般投资风险之外，本基金还面临港股通机制下因投资环境、投资标的、市场制度以及交易规则等差异带来的特有风险。

华夏基金近日发布公告，华夏中海商业REIT（基金代码：180607）将于2025年10月13日至10月14日正式发售，发售价格为5.281 元/份，拟募资总额为15.843亿元。其中，面向公众发售为0.27亿份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1000元起投（含认购费）。 华夏中海商业REIT首发底层资产佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。项目坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台“广佛高质量发展融合试验区”（映月湖片区）先行区，区位优势显著，是区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。凭借优质底层资产的吸引力，在网下询价阶段，华夏中海商业REIT共收到149家网下投资者管理的1014个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额（0.63亿份）的374.72倍，创市场新高，可见专业投资者对项目投资价值的认可。 华夏中海商业REIT备受市场关注，除了底层资产优质，也离不开专业管理团队的赋能。基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力，是卓越的国际不动产开发运营集团。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验。强强联合，为华夏中海商业REIT成立后的平稳运营和持续增长提供了强劲支持。除此之外，中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产，且这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，可为华夏中海商业REIT后续扩募提供丰富标的。 2025年上半年，消费REITs二级市场表现不仅领跑公募REITs，也领先于同期股票、债券等主流资产类别，备受市场关注。作为成熟 REITs市场最主要的类型之一，消费REITs 具有资产规模大、市场化程度高的特点，能够有效衔接消费增长与资本回报。在经济转型升级的背景下，消费作为经济增长第一动力的地位日益凸显，同时兼具“不动产的保值属性”和“证券的流动性优势”的消费REITs，能够为投资者提供稳定的现金分红和资产增值机会，已成为投资者分享消费升级红利的重要载体。华夏中海商业REIT的顺利发行，不仅为投资者提供了新的优质投资标的，也为公募REITs市场提供了的领先的商业资产证券化范例！

2025年9月29日，在即将迎来中新建交35周年之际，由总部位于新加坡的凯德投资发起的首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）在上海证券交易所成功上市。这是中国第75单公募REITs，也是中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例。   凯德投资(中国)首席执行官潘子翔、中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光参加基金上市仪式并发表致辞。新加坡驻上海总领事馆、新加坡企业发展局、新加坡金融管理局、上海市商务委员会、长沙市发展和改革委员会、广州市白云区发展和改革局、凯德投资、凯德发展、凯德中国信托、中信证券、华夏基金等有关领导及合作机构、投资者代表共同见证这一历史时刻。   华夏凯德商业REIT由领先的全球不动产资产管理公司、亚太地区最大的REITs管理人凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人。基金底层资产凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队，为基金成立后的稳定运营和业绩持续增长奠定了坚实基础。   基金发售阶段，华夏凯德商业REIT获得各界广泛关注，深受市场认可。基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。   凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示：“凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，华夏凯德商业REIT不仅为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，更通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会，树立了国际资本与中国庞大的消费市场深度融合的新标杆。借中新建交35年来两国紧密合作的东风，凯德将继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，以专业能力守护长期价值，与中国共成长。”   中信证券股份有限公司执行董事、总经理邹迎光表示：“在中新建交35周年前夕，中信华夏联合体有幸在华夏凯德商业REIT项目中担任了管理人、财务顾问、托管行等关键角色，以中信集团‘一个中信、一个客户’的协同服务理念，助力凯德在中国资本市场树立了又一个标杆。这不仅是中信联合体与凯德长期合作的里程碑，也是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的又一重要实践。中信联合体期待与凯德投资一道，乘风REITs发展机遇，做好产品存续期管理工作，提升产品竞争力、延续产品生命力。”   展望未来，在监管机构、原始权益人、运营管理机构、基金管理人与投资者的协同努力下，华夏凯德商业REIT有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆产品，在实现长期稳健经营的同时，力争为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报。

首单外资消费REITs上市定档。近日华夏基金发布公告，华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）将于9月29日正式在上海证券交易所上市交易。此举不仅标志着中国公募REITs市场国际化进程迈出关键一步，也为消费资产证券化树立了行业新标杆。  作为凯德投资、华夏基金与中信证券联合打造的标杆项目，华夏凯德商业REIT于今年9月9日至9月10日完成发售，底层资产为两个位于广州和长沙的优质购物中心，凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭。两个资产均运营超九年，业态品牌丰富，基本面坚实。项目发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富消费REITs投资管理经验。 华夏凯德商业REIT在发售期间获得市场高度认可：公众发售提前结束募集并启动比例配售，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍，配售前累计认购资金超3091.7亿元，充分体现了投资者对其底层资产价值与管理团队专业能力的高度信心。 随着华夏凯德商业REIT的加入，全市场消费REITs总数已达11只，首募规模总计超过286.7亿元，已成为推动消费增长、服务实体经济高质量发展的重要金融工具。作为首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT的成功发行及上市不仅进一步丰富了REITs市场产品类型，为投资者提供更多元化的资产配置选择，也为外资机构参与中国公募REITs市场提供了范本，对后续消费类REITs的扩募与新产品发行具有重要借鉴意义。

9月22日，华夏中海商业REIT取得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函。作为中国海外发展有限公司（股票代码：00688.HK,以下简称“中海”）旗下商业资产上市平台，该产品的成功获批，不仅标志着中海在资产运营管理上的重要突破，也为行业布局消费REITs市场、推动商业地产转型提供了全新范本。   核心资产为基：存量改造标杆，经营质效双优 作为华夏中海商业REIT的首发资产，佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。 该项目总建筑面积约15.35万平方米（可出租面积约6.39万平方米），坐落于粤港澳大湾区广佛极核——国家级改革平台“广佛高质量发展融合试验区”（映月湖片区）先行区，地处广佛东西交通大动脉交汇处，区位优势显著。周边3公里常住人口约43万，是目前区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。 其前身南海怡丰城于2014年5月开业，2020年3月中海完成收购后更名为佛山映月湖环宇城。中海收购该项目后进行精准的改造、提升，推动多元化的科学业态组合，分散租户结构，实现持续提质升级，经营质量与现金流稳定性持续向好。2020至2024年间，项目营业收入年均复合增长率达24.75%，近三年租金收缴率均保持在99%以上，成为收购盘活存量资产典范。   专业运营赋能：实力房企+专业机构，打造高效治理体系 华夏中海商业REIT的发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链整合联动能力，是卓越的国际不动产开发运营集团。 中海商业发展（深圳）有限公司（以下简称“中海商业发展”），系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。购物中心业务是其核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成的“3+3产品矩阵”可全方位覆盖城市、区域、社区，响应不同客群需求，实现多层扩张。截止2025年中，中海商业发展已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米（含轻资产）。自2020 年以来，管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达 22.3%和27.1%，势头强劲。 华夏中海商业REIT将依托中海丰富的运营经验与专业团队的协同能力，构建兼具专业性和独立性的“统筹+实施”架构，为资产长期稳健运营提供坚实保障。即由中海商业发展作统筹机构，其子公司中海环宇商业管理（深圳）有限公司（以下简称“中海环宇商管”）作实施机构，通过强大的运营体系，从人员、资金、平台资源全方位赋能项目运营。同时，中海环宇商管承接了原项目核心运营团队，可以有效保障运营策略的连续性与执行落地效率。基金通过兼具激励与约束的运管费设置，进一步调动一线团队积极性，助力项目业绩提升。 值得一提的是，为强化与投资者利益协同，基金原始权益人中海环宇商业发展（深圳）有限公司（以下简称“中海环宇商业”）及中海关联方拟认购不低于20%的基金份额，通过资本绑定增强运营责任意识，确保与投资人利益一致。 此外，华夏中海商业REIT的计划管理人中信证券与基金管理人华夏基金均具备专业优势：中信证券业务横跨证券、基金、期货、外汇和大宗商品等多个领域，是国内首家资产规模突破万亿元的证券公司，主要财务指标连续十余年位居行业首位，各项业务均保持市场领先。华夏基金依托以资产配置为核心、全品类覆盖的投研体系，实现资管规模持续增长，截止2025年二季度末，管理资产规模超3万亿，稳居国内基金公司前列。同时，华夏基金已建立从Pre-REITs前期项目培育到上市流动性管理的全流程业务链条，在管REITs产品单数、规模均为市场第一。   发展前景可观：资产储备充足，具备强劲持续扩张能力 华夏中海商业REIT的推出，不仅拓展了资产证券化的通道，也契合当前消费REITs的政策鼓励与行业转型趋势，未来成长空间可期。在扩募资源方面，中海旗下购物中心板块目前持有多处优质商业资产，分布在北京、上海、广州、南京等一线及新一线城市核心地段，包括北京中海大吉巷、上海真如环宇城MAX、佛山千灯湖环宇城、珠海前山环宇城等项目。这些资产与映月湖环宇城在区位能级和运营模式上协同性强，为REITs后续扩募提供丰富标的，有望形成“首发运营—优化提升—扩募扩容”的可持续发展闭环，进一步做大基金规模并增强收益稳定性。 从行业意义看，华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供了可复制的“收购-调改-盘活”样本。通过发行REITs，发起人可回笼资金、降低负债、提升资金周转效率；基金上市后还将依托市场监督机制倒逼运营持续优化，进一步释放资产潜在价值。正如中指研究院所言：“此类项目标志着房企轻资产转型进入深化阶段，推动行业从‘重开发持有’转向‘轻资产运营’，促进商业地产迈向高质量发展。” 当前，中国消费市场正逐步从规模扩张转向质量升级。消费REITs以其现金流稳定、贴合消费趋势的特点，正成为资本市场的热门配置类别。华夏中海商业REIT的获批，不仅进一步丰富了消费REITs产品选择，也为投资者带来兼具稳健收益与成长前景的重要选项，推动REITs市场向专业化、规模化方向不断演进。

华夏基金近日发布公告，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）将于2025年9月9日至9月10日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募资总额为22.872亿元。其中，面向公众发售4,786.8万份。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购，认购金额1000元起投（含认购费）。   华夏凯德商业REIT首发底层资产为两个购物中心，凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，分别位于广州和长沙，形成一线与强二线城市资产组合，分散风险且优势互补。两个资产均运营超九年，业态品牌丰富，基本面坚实。凭借优质底层资产的吸引力，在网下询价阶段，华夏凯德商业REIT共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为2,842,563万份，为初始网下发售份额（11,169.2万份）的254.50倍，创消费REITs历史新高，可见专业投资者对项目投资价值的认可。   华夏凯德商业REIT备受市场关注，除了其作为首单外资消费REITs的特殊性，更离不开优质底层资产和专业管理团队的赋能。发起人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的消费REITs投资管理经验。强强联合，为华夏凯德商业REIT成立后的平稳运营和持续增长提供了强有力的后盾。此外，凯德投资旗下丰富优质的资产储备也为华夏凯德商业REIT未来扩募构建了良好基石。截至2025年6月30日，凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币。   2025年，在经济复苏与促消费政策的双重推动下，叠加优质资产的共振效应，消费REITs表现强势，成为资本市场中备受瞩目的明星品类。凭借其较强的抗周期能力和稳定的分红特性，消费REITs也逐渐成为居民资产配置中的重要工具。华夏凯德商业REIT通过引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，为中国消费市场注入了成熟市场的专业理念和长期资本。华夏凯德商业REIT的顺利发行，不仅为投资者提供了新的优质投资标的，更为中国公募REITs市场提供了可复制、可扩展的优质商业资产证券化范例，构建了全球资本参与中国消费市场的新范式。

2025年以来，A股市场波动加剧。Wind数据显示，今年一季度，沪深300指数年化波动率一度突破11%；进入二季度，市场开启走强行情；另一方面，传统固收资产收益率持续承压，投资者对“低波动、力争增厚收益”的配置需求愈发迫切。 在此背景下，以低波为特色的“固收+”策略受到市场高度关注。博时基金作为“固收+”领域的先行者之一，其低波“固收+”产品矩阵凭借独特的策略定位、体系化的投研框架与亮眼的业绩表现，成为震荡市中投资者寻求资产配置的重要工具。   低波“固收+”需求凸显 理财净值化转型深化与高息资产不足的双重背景下，传统银行理财与纯债基金的收益空间持续收窄。 据天相投顾数据显示，截至2025年6月30日，固收+基金规模已达21534.39亿元，相比上一季度上涨6.14%，资金流向反映了投资者对这类投资工具的需求。 为满足不同风险偏好投资者的需求，博时基金构建了丰富的“固收+”产品矩阵。该矩阵按照风险收益特征与权益策略仓位，清晰定位，包括以博时稳定价值、博时稳健回报等为代表的一级债基，这类产品主要是在固定收益资产基础上通过转债策略力争增强收益弹性；此外还有二级债基，如博时恒乐、博时恒泰、博时宏观回报、博时恒享、博时稳健增利、博时稳健恒利、博时双季益6个月等，此类产品以严控波动为目标，产品严格控制权益仓位，以固收打底+权益增强为主要策略；以及偏债混合型以及灵活配置型的固收+基金，如博时恒益稳健、博时恒泽、博时稳益9个月、博时鑫泰混合等，产品的权益资产配置比例控制在30%以内，以争取控制风险，力争更高的收益弹性为目标。 这一梯度设计填补了从纯债到股票两大类资产中间的空白地带，通过股债灵活搭配，满足投资者多样化的配置需求。   穿越周期展现韧性 博时的低波“固收+”产品，在近年债市波动与权益调整的不同周期中，普遍展现出收益韧性。 博时恒乐债券自2022年成立以来至2024年，各年度收益率为正，根据基金二季度报告显示，过去一年净值增长率8.32%，同期业绩比较基准为6.99%。银河证券排名显示，该基金在同类产品（混合债券型二级基金，A类）中排名前20%（99/481）。1（过去一年指2024年6月30日至2025年6月30日。） 另一低波固收+产品博时恒泰债券的长期表现同样可圈可点。基金二季度报告显示，自2021年4月成立以来，截至2025年6月30日，A类份额累计回报13.35%，大幅跑赢同期业绩比较基准（7.13%）。在2022-2024年市场震荡期间，该基金A类收益率为9.04%，同期业绩比较基准为4.20%。 此外，作为一级债基代表，博时稳定价值债券和博时稳健回报债券 (LOF）均展现出良好的长期业绩表现。基金二季报显示，博时稳定价值A类份额过去一年净值增长7.30%，同期业绩比较基准为5%；过去五年净值增长率为26.03%，同期业绩比较基准为25.06%。基金二季报显示，博时稳健回报债券 (LOF)A份额近一年净值增长6.49%，同期业绩比较基准5.52%；过去五年净值增长30.81%，同期业绩比较基准27.28%。 （过去一年指2024年6月30日至2025年6月30日；过去五年指2020年6月30日至2025年6月30日。） 博时低波“固收+”产品虽然每只策略细节各有侧重，但均体现了博时基金在严控风险的前提下，力争为投资者创造持续稳定回报的能力。   双引擎驱动与体系化投研 博时低波“固收+”的成绩并非偶然，而是源自“双引擎”策略与体系化投研的深度融合。以博时恒乐为例，其采用“固收打底+权益增强”的双引擎模式：债券仓位不低于80%，以中高等级信用债为主，严格把控信用风险，同时通过久期管理与波段操作捕捉利率债机会；权益仓位严格控制，通过主动权益基金、ETF及沪港深个股精选，自上而下与自下而上相结合捕获市场阿尔法，形成攻守兼备态势。 支撑策略高效运作的是博时基金严谨的体系化框架。大类资产配置建立“季度研判定方向、月度追踪调基准、周度监测加即时决策”三级流程，确保股债配置科学动态优化；细分资产定价深度覆盖利率债、信用债、转债及股票等；最终通过公司投委会领导下，宏观策略、固收研究、混合资产投资部门的高效协同，以及部分产品，比如博时恒泰采用“固收+权益”双基金经理共管机制，确保这套融合策略与深度研究的体系成为博时低波“固收+”在复杂市场中追求长期收益的坚实根基。 随着美联储降息周期开启，国内货币政策宽松延续，债券市场仍具配置价值。而权益市场结构性行情持续，为“固收+”提供了收益增强空间。博时低波“固收+”有望成为震荡市下投资者的布局利器。   1数据来源：基金业绩、基准来源定期报告，排名来源银河证券，均截至2025.6.30，具体分类为3.2.3 债券基金-普通债券型基金-普通债券型基金(二级)(A类)，基金有风险，投资须谨慎，过往业绩不代表未来收益。 博时恒乐债券A、博时恒泰债券A、博时稳健增利债券A、博时双季益六个月持有期债券A、博时恒益稳健一年持有期混合A、博时恒泽混合A、博时稳定价值债券A、博时稳健回报债券（LOF）A风险等级为中低风险。博时宏观回报债券A、博时恒享债券A、博时稳健恒利债券A、博时稳益9个月持有期混合A、博时鑫泰混合A风险等级为中风险。（此为管理人评级，具体销售以各代销机构评级为准） 博时恒乐债券A类成立于2022年04月28日，C类成立于2022年04月28日，张李陵任职日期相同。A类2022-2024年年度收益率为：1.21%、2.16%、9.63%；C类2022-2024年年度收益率为：1.05%、1.80%、9.18%；2022-2024年同期业绩比较基准收益率为：2.05%、2.02%、8.77%。 博时恒泰债券A类成立于2021年04月22日，C类成立于2021年04月22日，E类成立于2025年03月07日，张李陵任职日期相同，共同管理的基金经理为唐薇（任职日期为2025年06月25日）、静鹏（任职日期为2024年12月20日），金晟哲任职日期为2021年04月22日至2025年01月27日。A类2021-2024年年度收益率为：3.46%、0.10%、2.39%、4.09%；C类2021-2024年年度收益率为：3.21%、-0.26%、2.03%、3.73%；E类成立后业绩未满半年，不予披露。2021-2024年同期业绩比较基准收益率为：0.19%、-0.99%、0.71%、6.33%。 博时稳定价值债券2007年09月06日由博时稳定价值债券投资基金转型而来。A类成立于2005年08月24日，B类成立于2005年08月24日，E类成立于2025年02月21日，罗霄任职日期为2023年07月28日至今，共同管理的基金经理为乔奇兵（任职日期为2024年12月10日）、张李陵（任职日期为2023年09月01日），陈凯杨任职日期为2020年07月23日至2023年07月28日，邓欣雨任职日期为2020年02月24日至2023年10月20日，张李陵任职日期为2015年05月22日至2020年02月24日，杨永光任职日期为2014年02月13日至2015年05月22日，张岩任职日期为2010年08月04日至2014年02月13日，张勇任职日期为2010年08月04日至2014年02月13日，过钧任职日期为2005年08月24日至2010年08月04日。A类2020-2024年年度收益率为：6.51%、6.24%、0.73%、3.70%、5.77%；B类2020-2024年年度收益率为：6.15%、5.95%、0.44%、3.38%、5.46%；E类成立后业绩未满半年，不予披露。2020-2024年同期业绩比较基准收益率为：2.97%、5.23%、3.32%、4.81%、7.89%。 博时稳健回报债券（LOF）2014年06月10日由博时裕祥分级债券转型而来。A类成立于2014年06月10日，C类成立于2014年06月10日，高晖任职日期为2023年10月20日至今，共同管理的基金经理为罗霄（任职日期为2022年09月30日），邓欣雨任职日期为2018年04月23日至2023年10月20日，过钧任职日期为2014年06月10日至2018年04月23日。A类2020-2024年年度收益率为：10.28%、9.40%、-0.24%、3.53%、5.83%；C类2020-2024年年度收益率为：9.92%、9.02%、-0.58%、3.17%、5.46%；2020-2024年同期业绩比较基准收益率为：3.05%、5.65%、3.49%、5.23%、8.83%。 风险揭示书 尊敬的投资者： 投资有风险，投资需谨慎。公开募集证券投资基金（以下简称“基金”）是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄等能够提供固定收益预期的金融工具，当您购买基金产品时，既可能按持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。 您在做出投资决策之前，请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要等产品法律文件和本风险揭示书，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策。 根据有关法律法规，博时基金做出如下风险揭示： 一、依据投资对象的不同,基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金、基金中基金、商品基金等不同类型，您投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。一般来说，基金的收益预期越高，您承担的风险也越大。 二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的一种风险，即当单个开放日基金的净赎回申请超过基金总份额的一定比例（开放式基金为百分之十，定期开放基金为百分之二十，中国证监会规定的特殊产品除外）时，您将可能无法及时赎回申请的全部基金份额，或您赎回的款项可能延缓支付。 三、您应当充分了解基金定期定额投资和零存整取等储蓄方式的区别。定期定额投资是引导投资者进行长期投资、平均投资成本的一种简单易行的投资方式，但并不能规避基金投资所固有的风险，不能保证投资者获得收益，也不是替代储蓄的等效理财方式。 四、特殊类型产品风险揭示：如果您购买的产品投资于境外证券，除了需要承担与境内证券投资基金类似的市场波动风险等一般投资风险之外，基金还面临汇率风险等境外证券市场投资所面临的特别投资风险。 五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成对本基金业绩表现的保证。博时基金提醒您基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由您自行负担。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。 六、基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要已通过中国证监会基金电子披露网站http://eid.csrc.gov.cn/fund/disclose/index.html和基金管理人网站http://www.bosera.com/index.html进行了公开披露。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。  

去年“924”行情以来，科技引领中国资产价值重估，港股脱颖而出，站在了全球市场舞台中央。而随着优质企业赴港上市，港股市场活力进一步得到提升，吸引南向资金持续流入。Wind数据显示，截至2025年7月29日，南向资金今年以来累计净买入金额超8420.02亿港元，远超以前历年水平，其中不乏险资、年金等长期资本加入。 港股强势表现下，大量的资金正借道相关ETF驶向港股优质资产。 多项积极因素共振，港股投资价值突显 一方面，避险资金或为港股市场提供更多流动性。特朗普关税政策扰动引发市场对美国经济衰退的忧虑，刺激国际避险资金涌入港股。全球投资咨询公司剑桥联合公司(CambridgeAssociates)表示，全球投资者正在重新评估其以美国为主的投资组合，并关注中国香港和中国内地被低估的股票，以在地缘政治紧张局势中“提供防御”。全球资金流入中国股市的“涓涓细流”或将汇成“洪流”。 另一方面，在政策支持下资金配置港股市场或更便捷。早在今年1月13日，央行行长在亚洲金融论坛开幕式上致辞时提出，要大幅提高国家外汇储备在香港的资产配置。今年6月22日，在中国人民银行和香港金融管理局共同推动下，跨境支付通正式上线，标志着内地与香港快速支付系统已实现互联互通，进一步为内地资金流入港股扫平道路。（来源：中国人民银行官网） 从自身估值来看，港股在全球资本市场中仍有较高投资价值。截至2025年7月29日，恒生沪深港通AH股溢价指数显示，A股较H股溢价30%左右，相较于长区间的历史水平来看仍处合理区间。以市盈率来看，恒生指数市盈率PE（TTM）约11.49倍，仍低于日经225（19.25倍）和纳斯达克指数（42.97倍）。（数据来源：wind） 如何“一网打尽”港股潜在利好？ 市场大行情期间，利好往往会在多个板块中轮动。尤其近期“反内卷”行情兴起，一开始从产能过剩最严重的光伏，逐渐扩散到煤炭、汽车行业，后续可能会扩散到更多的行业。 在此背景下，押注单一行业显然不是最有效的方法。能够覆盖多个领域的宽基自然更有优势。 且从增量资金属性来看，当前险资、养老金持续入场布局港股优质资产，这类追求分散风险与持续收益的长期资金，与宽基指数覆盖广、风险分散的特性或天然契合，叠加内地“十四五”养老体系改革明确的“跨市场均衡配置”导向，港股宽基指数或迎来千亿级资金的红利窗口。（政策来源：2022/2/21-国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》） 中证港股通50指数（以下简称“港股通50指数”）作为港股代表性宽基指数之一，有望成为各路资金布局港股的较优抓手。该指数行业覆盖范围广，对港股市场的表征性较强。截至今年7月29日，港股通50指数覆盖19个申万一级行业，既有“低估值”属性的银行、非银金融、房地产等板块，也涵盖具备“新经济”属性的传媒、通信、医药生物等方向，不同领域之间属性互补，平衡风险。 图二：中证港股通50指数行业分布 （数据来源：Wind；截至2025/7/29，指数行业占比会随着指数成份股调整和成份股涨跌而发生变化。） 此外，港股通50指数成份股的行业权重会根据中国经济变迁而灵活调整，能够及时反映产业走向。指数行业结构从早期的金融地产占据主导，逐步转向科技互联网崛起，再到现在的互联网、汽车、零售等多元化行业并进，行业结构变化持续映刻着中国产业结构升级趋势。 成份股角度来看，港股通50指数主要覆盖的都是港股优质资产。指数选取了港股通范围内最大50家上市公司证券作为样本，虽然仅占港股通总数9%的成份股，但其中既包含了代表性的新经济巨头，也纳入了部分传统行业龙头。成份股覆盖了51%的港股市场总市值、44%的成交额、57%的盈利贡献以及65%的2025年内现金分红总额。（数据来源：恒生指数公司、Wind；净利润数据来自上市公司定期报告，截至2025年一季报，其余数据均截至20250630） 表一：中证港股通50指数前十权重成份股 （数据来源：Wind；截至2025/7/29，上述个股仅供展示指数成份股，非个股推荐，也不构成任何投资建议。） 与此同时，市场资金对于港股通50指数较为青睐，为指数后期成长储备动力。相比于QDII等途径，港股通的投资便利度更高且额度充裕，是内地资金配置港股的主力渠道，有望更好承接南向资金的充裕流动性。以港股通持仓加权衡量，近年来南向资金持续增配港股通50指数成份股。 图三：港股通50指数成份股获得南向资金持续增持 数据来源：Wind，区间为20211231-20250630 结合2024年公募基金年报数据来看，主动权益类产品港股持仓中港股通50指数的成份股占比达40.6%，与指数自身权重较为接近。这种增量资金的深度锚定，或进一步强化港股通50指数的市场基准地位。 借道相关ETF，是与指数同行的便捷方法之一。交易所数据显示，市面上有3只跟踪港股通50指数的ETF基金。其中港股通50ETF（513550）成立于2020年12月30日，是市场首只跟踪港股通50指数的ETF，截至2025年7月29日规模达28.40亿元，也是目前唯一一只规模过亿的跟踪港股通50指数的ETF。 当增量资金聚焦港股优质资产时，港股通50ETF（513550）有望成为承接资金需求的优质工具之一。 风险提示：基金有风险，投资需谨慎。如需购买相关基金产品，请您关注投资者适当性管理相关规定，提前做好风险测评，并根据您自身的风险承受能力购买与之相匹配的风险等级的基金产品。基金过往业绩不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。投资者在投资基金前，需充分了解基金的产品特性，并承担基金投资中出现的各类风险。请仔细阅读基金合同、基金招募说明书和产品资料概要等法律文件，了解基金的具体情况。本基金投资于境外证券市场，除了需要承担与境内证券投资基金类似的市场波动风险等一般投资风险之外，基金还将面临汇率风险、境外证券市场风险等特殊投资风险。港股通50由中证指数有限公司（“中证”）编制并发布，其所有权归属中证。中证将采取一切必要措施以确保指数的准确性，但不对此作任何保证，亦不因指数的任何错误对任何人负责。