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金隅集团52亿拍得盘古大观龙首 经营现金流多年为负
发布时间:08-220长江商报  
    北京新地标建筑盘古大观“龙首”被金隅集团(3.320, -0.01, -0.30%)51.87亿元纳入麾下。

  日前,北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼被上海银行(8.960, -0.09, -0.99%)股份有限公司北京分行申请司法拍卖,评估价为74.03亿元,起拍价为51.82亿元,加价幅度为500万元,竞拍保证金10亿元。经过两轮竞价,北京钰珵置业有限公司以51.87亿元竞价成功,较起拍价高出500万元。

  长江商报记者了解到,北京钰珵置业有限公司为北京金隅集团全资孙公司。金隅集团上市十年10年其业绩增速十分迅速。年报数据显示,2018年金隅集团实现营业收入831.17亿元,同比增加30.53%,2008年时仅88.8亿元;营业利润为65.69亿元,归属于母公司净利润32.6亿元,同比增加14.94%。资产总额从2008年底的257.8亿元增长到2018年底的2682.8亿元。可以看到,此次收购“龙首”,花掉了去年近一年营业利润。

  值得注意的是,近两年,金隅集团现金流连续为负,2017年—2018年的经营现金流的分别为:-118.55亿元、-50.43亿元。

  资金紧张的同时,伴随着多笔债务集中到期,金隅集团计划通过外部融资缓解资金压力。截止到目前,金隅集团已发行三笔公司债、两笔超短期融资券以及一笔中期票据,合计融资金额90亿元。

  51.87亿竞得盘古大观“龙首”

  8月20日,金隅集团发布公告称,公司下属全资子公司北京钰珵置业有限公司(下称“钰珵置业”)参与公开竞拍。拍卖标的为北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼,评估价为74.03亿元,起拍价为51.82亿元,加价幅度为500万元,竞拍保证金10亿元。经过两轮竞价,钰珵置业以51.87亿元竞价成功。

  值得一提的是,本次竞得的5号楼,与紧随其后4栋建筑由南至北一线排开,形似长龙,名为盘古大观,总建筑面积42万平方米,该建筑群与鸟巢、水立方、奥体中心等奥运场馆紧邻,地理位置优越,是北京的知名地标,也是北京盘古氏投资有限公司的重要资产之一。

  5号楼是其中最高的一栋,形似龙首,地上39层,地下5层,总建筑面积约13.94万平方米,房屋用途为写字楼,土地性质为国有出让,证载剩余可使用年限约为37年,目前带有租约。

  根据法院方面披露的信息,该栋楼产权单位为北京盘古氏投资有限公司。该写字楼将被整栋首次拍卖,参考价为74.03亿元,起拍价在参考价基础上打了7折,为51.82亿元,参与本次拍卖需要交纳保证金10亿。标的物的房屋性质为商品房,于2013年建成,包含地下5层、地上39层。

  值得注意的是,去年盘古大观的40多套公寓和19套办公地产曾被拿出进行批量法拍,最终因无人举牌而流拍。

  一位财经评论人对长江商报记者表示,对于此类项目来说,本身牵涉较多的股权问题,所以接盘企业也不多,项目的交易价格也是被压低的。另外从实际情况看,当前地产企业的资金面是收紧的,动辄50多个亿的项目收购成本,一般企业也难以承受。所以对于金隅来说,此类收购的性价比还是比较高的,或者说成本可控的,但未来需要防范项目中间的一些股权瑕疵等问题。

  经营现金流多年为负

  北京金隅集团是北京市知名国企,涵盖房地产开发、物业投资及管理、水泥及预拌混凝土、新型建材与商贸物流等板块,在北京及天津持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业面积约135万平方米,其中在北京核心区的高档投资性物业约72万平方米。

  对于本次接盘盘龙大观“龙首”金隅集团称,物业投资与管理是公司的主业之一,本次竞得标的资产符合公司的发展战略,有利于提升公司物业投资与管理板块的竞争优势,具有合理的商业价值,符合公司及股东的整体利益。

  金隅集团同时强调,本次竞拍所涉资金全部为公司自有资金,不会对公司现金流和正常生产经营造成不利影响。

  不过,长江商报记者注意到,上市十年以来,金隅集团现金流连续多年为负,2014年—2018年的经营现金流的分别为:-61.56亿元、-6.53亿元、35.04亿元、-118.55亿元、-50.43亿元。

  此前,有投资者询问金隅集团,“看到公司上市10年以来的经营现金流净额一直为负数,累计的经营流净额已经为-200亿以上。请问公司的经营状况出了什么问题,为何一直没有出现稳定为正的现金流?公司是否面临破产的风险?”

  金隅集团回复称,“公司上市十年来,经营活动产生的现金流并非始终为负,近两年确实是负的。这跟公司业务构成有一定关系。近两年来,一方面公司并购重组较多,另一方面为保证房地产业务的持续稳定发展,增加了土地储备。”今年一季报显示,金隅集团货币资金由去年底的187.7亿元增至今年3月底的210亿元左右。

  现金流紧张的同时,伴随着多笔债务集中到期,金隅集团计划通过外部融资缓解资金压力。截止到目前,金隅集团已发行三笔公司债、两笔超短期融资券以及一笔中期票据,合计融资金额90亿元。

  具体来看,2月发布2019年度第一期超短期融资券,发行总额20亿。据了解,金隅集团本期短期融资券简称为“19 金隅 SCP001”,发行期限为216天,每张面值为人民币100元,按面值平价发行,票面利率为3.04%。

  8月,金隅集团发行2019年度第二期中期票据,发行金额20亿元,发行期限5年,发行利率3.94%。根据披露,金隅集团本次融资所筹资金,将用于偿还8月18日—8月30日期间到期的招商银行(35.450, 0.12, 0.34%)、邮储银行、北京银行(5.260, -0.01, -0.19%)、中国银行(3.550, -0.01, -0.28%)4笔银行贷款,金额分别为6亿元、7亿元、3亿元、4亿元,合计20亿元。

  根据募集说明书显示,截至本募集说明书签署之日,金隅集团及下属子公司待偿还公司债券173.69亿元(其中私募发行47亿元),超短期融资券28亿元,一般中期票据105亿元,长期限含权中期票据180亿元,企业债0.39亿元,ABS24.09亿元,总计511.17亿元。

  水泥业务贡献近半收入

  从业绩来看,上市10年,其业绩增速十分迅速,据官网数据显示,金隅营业收入从2008年的88.8亿元增长到2018年的831.2亿元,资产总额从2008年底的257.8亿元增长到2018年底的2682.8亿元,净资产从2008年底的84.9亿元增长到2018年底的792.2亿元,利润总额从2008年的17.8亿元增长到2018年的64.5亿元,扣除非经常性损益后的净利润从2008年的4.8亿元增长到2018年的29亿元。

  近日发布2019年上半年业绩预增公告,预计2019年上半年实现归属于上市公司股东的净利润为26亿—31亿元之间,同比增加约8%—29%。金隅集团表示,2019年主要经济目标实现销售收入850亿元。

  公告披露,2018年,金隅集团主营业务收入为823.97亿元;利润总额为64.45亿元,增加58.85%;净利润为42.81亿元,同比增加45.12%,归属于母公司净利润为32.60亿元,同比增加14.94%。

  具体到细分业务,2018年金隅集团水泥板块收入391.2亿元,占总收入的比例为47.48%;房地产开发、建材板块收入分别为221.46亿元和198.13亿元,占总收入的比例分别为26.88%和24.05%。在金隅集团主营业务板块中,物业投资及管理收入仅为42.3亿元,居末位。

  可以看到,水泥业务几乎为金隅集团贡献了近半收入。不过,为解决与冀东水泥(16.140, -0.12, -0.74%)的同业竞争等问题,金隅集团计划将其全部剥离。

  今年1月9日,金隅集团发布公告称,公司拟将水泥等业务相关资产,通过增资合资公司及现金出售两种方式注入冀东水泥。交易完成后,金隅集团与冀东水泥之间的同业竞争问题将得到彻底解决,金隅集团的水泥业务板块将由冀东水泥来统一进行经营管理。
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